El derecho de opción de compra y su ejercicio

¿Sabes cómo debes ejercitar tu derecho de opción de compra para hacerlo efectivo?

Muchos inquilinos creen que con manifestar su intención de comprar un inmueble ya han ejercido su opción de compra. Pero puede no ser tan sencillo. El alquiler con opción de compra es una excelente fórmula para quienes desean adquirir una vivienda, un local o una nave industrial sin desembolsar todo el precio de inmediato. Sin embargo, para ejercer la opción de compra puede que no baste con comunicarlo. Generalmente, existen requisitos específicos en cada contrato y no cumplirlos puede hacer que pierdas tu derecho de compra para siempre.

El Tribunal Supremo lo ha dejado claro en su Sentencia 51/2019, de 15 de enero:

Si el contrato exige que la compra se haga efectiva mediante el pago íntegro y al contado del precio, la simple comunicación verbal o escrita de la intención de compra no es suficiente. En el caso analizado por el Tribunal Supremo, el arrendatario, una empresa que tenía una opción de compra en su contrato de arrendamiento de nave industrial, había notificado su intención de comprar, pero no pagó el precio en los términos exigidos en el contrato. El Tribunal Supremo determinó que la opción de compra no se había ejercido correctamente, por lo que debió haber continuado pagando las rentas como inquilino y, al no haberlo hecho, el contrato de arrendamiento fue resuelto y además perdió su derecho a adquirir el inmueble.

¿Cómo evitar perder tu opción de compra?

1. Revisa bien tu contrato. ¿Qué condiciones establece para ejercer la opción? ¿Exige un pago inmediato o solo una notificación formal? ¿Hay que estar al corriente de los pagos del alquiler?
2. No esperes hasta el último momento. Si el contrato establece un plazo para ejercer la opción, asegúrate de preparar la compra con antelación. Especialmente si necesitas financiación, ya que los trámites para obtenerla pueden prolongarse varios meses.
3. Prevé los recursos o prepara con antelación la financiación necesaria. Si el contrato exige el pago inmediato del precio, y no dispones del mismo, podrías tener problemas si se retrasa la concesión del préstamo, o si tienes dificultades para conseguirlo. Ten en cuenta, además, que la Sentencia del Tribunal Supremo 2848/2017, de 13 de julio, determina que la falta de financiación es un riesgo que asume el comprador, no el propietario.

En caso de duda, consulta con un abogado. En muchas ocasiones, los contratos incluyen cláusulas confusas o ambiguas que pueden dar lugar a interpretaciones erróneas. Un asesoramiento adecuado puede evitarte problemas futuros.

¿Estás interesado en regular correctamente el derecho de opción? Presta atención a la redacción del contrato desde el inicio de la relación.
Si vas a firmar un contrato de arrendamiento con opción de compra, es fundamental que desde el principio queden claras todas las condiciones bajo las cuales se podrá ejercer ese derecho. Además, es crucial definir si las rentas se descontarán del precio, en qué porcentaje, si se abona o no una prima por el derecho, cuál es el plazo para su ejercicio, etc.

Además, es necesario prever posibles escenarios, como modificaciones en la renta, prórrogas o impagos, así como las consecuencias de la falta de obtención de financiación con garantía hipotecaria.

La falta de claridad en estos aspectos puede generar conflictos en el futuro y, en el peor de los casos, hacer que pierdas el derecho de compra. Contar con un contrato bien redactado desde el inicio evitará sorpresas y protegerá tus intereses.

Es fundamental contar con un buen asesoramiento legal a la hora de optar por el derecho de opción a compra. / @Unsplash

La importancia del Asesoramiento Legal
Aunque en este artículo hemos tratado de exponer de forma clara los aspectos fundamentales de los contratos de arrendamiento con opción de compra, la realidad es que se trata de una materia compleja, en la que cualquier error en la redacción del contrato o en el ejercicio del derecho de opción puede generar conflictos legales y graves consecuencias económicas importantes.

La correcta regulación de la opción de compra desde el inicio es clave para evitar incertidumbres, garantizar la seguridad jurídica de ambas partes y prevenir problemas en el momento de la compraventa. No menos importante es el desenlace, debiendo ejercitarse el derecho de opción de manera correcta, para evitar posibles reclamaciones judiciales o la imposibilidad de hacer valer la opción frente al propietario. Un error en la forma de ejercitarlo, como una comunicación tardía, incompleta o sin cumplir los requisitos pactados, podría dejar al arrendatario sin la posibilidad de adquirir el inmueble, incluso después de haber abonado la renta durante años.

Por ello, si estás pensando en firmar un contrato de arrendamiento con opción de compra, ya seas propietario o inquilino, o si te propones ejercitar el derecho de opción y adquirir la propiedad, es fundamental contar con un asesoramiento legal especializado de tu confianza. No dejes en manos de la incertidumbre una operación tan importante: la prevención y el buen asesoramiento marcan la diferencia.

En Hernández Abogados contamos con amplia experiencia en la redacción y en el asesoramiento relativo a contratos de arrendamiento con opción de compra, tanto para particulares como para empresas. Si tienes dudas sobre cómo ejercer tu derecho o te encuentras en una situación similar a las descritas, no dudes en contactar con nosotros.

Queremos ayudarte a garantizar que tu inversión esté protegida y a evitar sorpresas. Contacta con nosotros. Juntos podemos encontrar la mejor solución para tu caso.